창업의 시작! 사무실,매장 임대차 계약시 주의사항

사업계획서도 작성하고 창업자금도 마련한 스타트업(startup)이 가장 처음 당면하는 실무과제는 바로 임대차 계약입니다. 하지만 일반 아파트나 주택과는 조금 다른 모습을 보이는 부분이라 아마 낯선 부분이 많을 것입니다. 

사무실이나 매장과 관련하여 임대차 계약을 할 경우 주의사항에 대해서 소개해드립니다. 

임대차 계약 전 열람해볼 사항

등기부 등본 

건물의 소유자와 계약 당사가 맞는지 확인해 봅니다. 또한 과도한 채권관계가 있는지 확인해 봅니다. 저당권이나 가등기등입니다. 또한 등기부등본을 확인할 때는 건물과 토지등기부 등본을 각각 따로 발급받아 확인해 봅니다. 

토지대장 

소재지번,부지의 면적과 소유자를 확인해 봅니다. 

건축물 관리대장 

건물의 연면적, 구조 그리고 용도와 소유자를 확인해 봅니다. 용도제한등이 혹시라도 있는지 부동산등에서 알려준 계약면적과 일치하는지 등을 확인해 보셔야 하겠습니다. 

토지이용계획 확인원

소비자가 방문하는 매장을 운영하고자 할때는 확인해 볼 사항입니다. 용도지역이 제한된 경우는 업종의 제한이 있어 확인이 필요합니다. 또한 도시개발계획등이 있어 수년 후 등에 다른곳으로 매장을 옮겨야 하는 경우등이 있는지도 확인해 봅니다.

확정일자 신청대상 기준과 신청서류

상가 건물등이라면 건물주의 채무관계에 의해 경매나 공매를 당할수 있으므로 확정일자 신청대상인지 확인한 후 확정일자를 사업자등록증을 발급한 세무서에서 받아두는 것이 좋습니다.  

그렇다면 확장일자 신청대상 인지는 어떻게 확인할까요? 다음의 표를 참조하시면 되겠습니다. 

하단 표의 금액은 “환산보증금(보증금 +월차임 환산금액)”으로 보시면 되며 월차임 환산금액은 월세금액 X100 한 금액입니다. 이 환산보증금이 아래의 금액이하일때는 확정일자 신고를 통해 우선 변제 보호를 받을수 있습니다. 

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우선 변제금액이 작아보이기는 하지만 예상치 못한 문제가 발생되었을 때 최소한의 보호를 받을수 있기 때문에 해당사항이 있으시면 확정일자를 받아두셔야 하겠습니다. 

확정일자를 신청할 경우는 임대차 계약서 원본과 사업장도면 (건물에서 구분등기된 일부만 임차했을 경우에만 해당)의 서류를 준비하시면 됩니다.